楼市调整的信号第一次由一家房地产公司主动给出，而且是业内最大的万科。自救还是阴谋？跟风还是坚守？经历了2007年戏剧性暴涨的中国楼市，正在度过一个忧多喜少的调整年
万科降价对楼市的影响可能比宏观调控政策还大？
2月29日的中国房地产发展年会上，中国房地产住宅研究会副会长顾云昌抛出了这个设问，让“大家自己来体会”。
南方周末记者在现场就此问题，随机询问了三家房地产公司的经理，得到的均是不容置疑的肯定。
2007年10月楼市渐次步入调整期以来，万科先后在8座城市——深圳、广州、成都、武汉、天津、上海、北京、东莞——高调降价，比最高点下调了5%-30%不等。行业老大的标杆作用之下，有人跟随，有人捂盘，有人力撑，有人犹豫，有人质疑。
中国最大的房地产公司的主动调整，正剧烈地冲击着业已紧绷的楼市神经。
老大哥“反水”
1月26日，天津万科东丽湖二期开盘，每平方米6500元的价格低于市场预期的7000到8000元，当天就被认购了200余套。没几天，一路之隔的朗钜天域将一块硕大的广告牌，宣战书一般，立在了万科售楼处的正对面。
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“同样的价钱，买低不买高。”该楼盘正在推的是一部分多层住宅，而万科是高层，市场上多层的售价一般高于高层。
1月份的天津楼市，量价环比大幅萎缩。不过除了东丽湖及其毗邻楼盘，降价尚未传染开来。融创地产的一位经理告诉记者，好几家开发商都决定：“一定要撑着，除非确实太缺钱了”。
然而底线在哪里，谁心里都没底。
同一时期，成都万科魅力之城从最高点的6000元降到了4600元，本土地产商蓝光也迅速地调低了价格。中小开发商开始密切关注另外两家大型地产公司中海和华润的动作，“如果连中海和华润也降了，我们就真的得降了”。
从去年11月份以来，成都的成交量已经连续4个月持续下滑，一些开发商月售出套数以个位数计算。
“看来真得把开盘价定的低点了。”经过了万科在深圳、广州、成都三地降价的预热，一家3月份就要开盘的武汉开发商很干脆地作了决定。2月21日，武汉万科在《长江商报》上刊登整版广告，推出青年置业计划，各种优惠合计降价15%左右。
万科在广州的调整自去年12月金色康苑打折开始。现如今，根据《南方都市报》的调查，广州40%的主流楼盘跌幅超过20%，其中一个甚至达到50%，万科所处的金沙洲地块领跌。而广州市国土房管局的数据也显示，均价已经从最高点的11000元左右跌去了15%。
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“再也享受不到定价的快感了。”深圳一家排名前五位的地产公司的营销经理对此颇有怨言，“去年是人有多大胆，楼有多高价。现在只能去做新项目了。老大哥的发言和行动，确实太有影响力了。”
万科的逻辑
在价格问题上，房地产商们历来铁板一块，同声唱多。如今，多方阵营中一员大将倒戈转向空方，而且异常坚定。这种局面前所未有。等待万科的，必然包括怨言和质疑。
SOHO的董事长潘石屹，于2月18日在博客中提到万科是在借市场调整之机，利用自己的影响力“清理门户”。
“如果说万科一家的行为可以左右整个市场，那是太夸大万科的实力了。”万科执行副总裁肖莉就类似评论如此回答南方周末记者。
那么，万科为什么？万科的官方回答是：“秉承快速开发快速销售的策略，在市场调整到来之时，通过合理定价，实现快速周转。”
这几乎也是万科顺利度过2005年上海低迷期的战略。
肖莉回忆到万科在2004年上海市场亢奋乐观之时，就判断到了潜伏的危险。于是从2004年底开始调整，2005年一季度加快了长三角市场的推盘速度，得以在二季度的调整到来时，保持了较轻的“仓位”。
字串9 2005年的年报显示，在这样一个房地产业“调控年”，万科仍实现了52.3%的增长，其中上海的销售增长是83.6%。
而此轮售价调整的逻辑起点，则可以从其2006年中期的一份内部报告中管窥：“2006年四季度到2007年一季度，主要城市的房价可能出现较大幅度上涨；而之后，市场可能会经历一段时间的调整。”
可以说，基于这种预期，万科提早做出了调低价格快速销售的决策。
事实是，早在半年前，“万科就已经做好了降价的准备和预热。”一位接近万科的设计师透露。“这并非是全国统一要求，而是大的思路和方向。”珠海万科的一位经理解释道，“总部会设定分公司的全年回款指标，分公司再根据具体市场情况制定销售策略。回款任务难以完成，自然要调整价格。”
而且，在成都置信地产公司品牌经理马永林看来，万科在成都降价销售的地块成本都比较低，以目前的降价幅度仍然能维持一定的利润空间，并支撑下一步的开发。而“区域性公司手上的项目不多，担心一旦降价会引发进一步的下行，宁愿先等一等，不敢随意降价”。
国金证券的一份研究报告就指出，广州万科最先降价的金色康苑虽然均价1.4万元，比当时周边的富力楼盘低3000-4000元左右，但楼面均价为3200元，建安成本预计3000元，加上2500元的装修成本，仍能保证30%以上的毛利率，而且还抢占了客户资源，获得了市场先机。
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投资者的压力是万科降价的另一个原因。
“因为今年完成销售任务的压力太大。”长期跟踪万科股票、活跃于万科论坛上的资深证券人士刘安明计算道，“2007年，万科开发700万平米住房，销售613万平米。2008年的规划是开发1000万平米住房，据此计算，今年至少需要销售850万平米。如果今年全年持续调整下去，则很难维持2007暴涨年的增速，难以向投资者交待。”
